Puxadinho no terreno da sogra...

Construir no terreno dos sogros é prática muito comum, mas tende a gerar conflitos, especialmente quando o casal resolve se separar.

Há casos em que a construção não é apenas um puxadinho, chegando superar até mesmo o valor do terreno.

Afinal, qual é o direito de quem construiu em terreno alheio?

Primeiramente, devemos considerar que a construção se deu com autorização dos sogros. Portanto, aquele que construiu com permissão agiu de boa-fé, critério que o Código Civil adotou para a resolução do impasse.

A premissa é de que não deve haver enriquecimento sem causa de qualquer das partes: não pode o proprietário do imóvel apenas beneficiar-se da benfeitoria que acresceu; nem pode aquele que construiu adquirir o terreno por este feito.

A solução é o sogro INDENIZAR o genro ou nora da benfeitoria realizada (direito de indenização por acessão), tendo este o direito de permanecer no imóvel até recebê-la (direito de retenção da benfeitoria).

O valor da indenização, se não houver consenso entre as partes, deverá proceder de avaliação.

Assim dispõe o art. 1.225 do Código Civil:

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Já o direito de RETENÇÃO está previsto no art. 1.219 do Código Civil:

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando puder, sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

Nossos tribunais têm aplicado a previsão legal para resolver esses casos. Vejamos.

INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. Ação ajuizada pela autora postulando indenização por construção de imóvel no terreno de sua sofra. Sentença de procedência. Apelo da ré. 1. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Ação fundada em indenização por benfeitorias introduzidas no imóvel da ré, e não em acordo de divórcio entre a autora e o filho da ré. 2. Autora que era possuidora de boa-fé de terreno da ré em virtude de contrato de comodato verbal. Acessão erguida no imóvel na constância do casamento da autora com o filho da ré. Construção em imóvel alheio que confere direito à indenização por acessão. Art. 1.255 do CC. Indenização que deve corresponder à metade do valor da construção erguida na constância do casamento da autora. Valor que deverá ser apurado em fase de liquidação, à mingua de qualquer comprovação do valor indicado pela autora. 3. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP – AC: 10160427420188260003 SP 101642-74.2018.8.26.0003, Relator: Mary Grum, Data de julgamento: 28/11/2019, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2019) (grifo nosso).

INDENIZAÇÃO. CONSTRUÇÃO EM TERRENO ALHEIO. Interesse de agir da autora caracterizado. Requerente que, juntamente com seu ex-marido, construiu em terreno de propriedade de seu sogro. Prova dos autos que comprova a participação da autora na construção do imóvel. Devida a indenização prevista no art. 1.255 do CC pela edificação, de boa-fé, em terreno alheio. Indenização por dano moral descabida. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-SP – AC: 10171044020188260007 SP 1017104-40.2018.8.26.0007, Relator: Afonso Bráz, Data de Julgamento: 22/11/2019, 17ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/11/2019) (grifo nosso).

No entanto, se o valor da construção EXCEDER o valor do terreno, aquele que construiu tem direito de adquiri-lo, isto é, de se tornar proprietário do imóvel, pagando o preço correspondente fixado pelo juiz. Ocorre a chamada "acessão inversa".

É a previsão do parágrafo único do art. 1.255 do Código Civil. Vejamos.

Art. 1.255. [...]

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

Nesse sentido:

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ACESSÃO DE TERRENO. CONSTRUÇÃO EM TERRENO ALHEIO. BOA-FÉ. VALOR DA EDIFICAÇÃO QUE SUPERA O VALOR DA TERRA-CRUA. ACESSÃO INVERSA. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.255, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 01. O cerne da quaestio cinge-se à possibilidade de acessão inversa, quando o autor exodial alega que procedeu construção de casa de veraneio no terreno de propriedade dos sogros, de boa-fé, cujo valor excede consideravelmente o do terreno; 02. Para que haja a aplicação da acessão inversa, tal qual disposto no parágrafo único do art. 1.255 da Lei Civil, é necessário que hajam preenchidos quatro requisitos, a saber: a plantação ou construção em terreno de outrem, a boa-fé da ação, o valor da edificação consideravelmente maior do que a avaliação do terreno e, por fim, a indenização do solo ao seu proprietário; 03. Afigurando-se que a construção da casa de veraneio se deu de boa-fé em terreno alheio, cujo valor da edificação excede e muito o valor da terra-crua, aplica-se a acessão inversa prevista no art. 1.255, parágrafo único, do Código Civil, devendo ser, em sede de liquidação de sentença, fixado o pagamento de indenização. 04. Apelo conhecido e desprovido. ACÓRDÃO: vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade de votos, em CONHECER o recurso, para, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, nos termos do voto do eminente Relator. Fortaleza, 21 de julho de 2020. Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR DURVAL AIRES FILHO Relator PROCURADOR (A) DE JUSTIÇA (TJ-CE – AC: 00041110820138060138 CE 0004111-08.2013.8.06.0138, Relator: DURVAL AIRES FILHO, Data de Julgamento: 21/07/2020, 4ª Câmara de Direito Privado, Data da Publicação: 21/07/2020) (grifo nosso).

Em conclusão, aquele que de boa-fé constrói em terreno alheio, em regra, somente terá direito à indenização pelas benfeitorias que realizou, e o direito de permanecer no imóvel até recebe-la. Poderá adquirir o imóvel apenas se o valor da construção for maior que o do terreno, desde que pague o preço fixado judicialmente.