Já consultou a certidão de propriedade do seu imóvel?

Os imóveis devem ser registrados junto ao cartório imobiliário da circunscrição competente (Registro de Imóveis), sendo possível a obtenção de sua certidão de propriedade.

A partir da vigência da Lei 6.015/1973 – Lei de Registros Publicos - os imóveis passaram a ser registrados pelo sistema de matrícula, que nada mais é do que uma ficha, assemelhando-se a uma “carteira de identidade do imóvel”. Esse documento contará praticamente a história de vida do imóvel.

A matrícula tem função cadastral e conterá os dados do Registro de Imóveis, recebendo um número único atribuído a cada imóvel, com sua descrição e o proprietário.

Por meio da simples leitura é possível descobrir, por exemplo, se quem vende o imóvel é verdadeiramente o proprietário. Aliás, constarão também, em cadeia cronológica, eventuais fatos jurídicos que afetaram o imóvel, tal como, se está gravado por usufruto, hipotecado ou penhorado por dívidas.

Mas pode ser que o imóvel ainda esteja documentado pelo antigo regime de transcrições, regido pela Lei 4.827/1927 e superado pela Lei de Registros Publicos. O regime das transcrições consistia em anotar meramente as aquisições em determinado livro. Caso não tenha ocorrido nenhum outro negócio jurídico de transmissão, a matrícula provavelmente não foi aberta.

Há uma grande vantagem no sistema atual em relação ao anterior, pois todos os registros relativos ao imóvel passaram a estar concentrados em um único documento, que é a certidão de matrícula. Sua consulta é mais simples e, em termos de registro, é um documento mais seguro.

O acesso às informações constantes da matrícula pode ser feito por meio da obtenção e leitura da “certidão da matrícula”, também chamada de “certidão de ônus”, bastando que qualquer pessoa que queira efetue o pedido (de qualquer e de quem quer que seja o imóvel) no próprio cartório de registro de imóveis.

Dada a possibilidade constante de alteração registral, ideal é que a consulta seja feita sempre por certidão atualizada, de no máximo trinta dias. Aliás, para outorga de uma escritura, esse será o prazo máximo de validade, contado de sua emissão.

E em virtude do Provimento CNJ n.º 89 de 18/12/2019, que regulamentou o Sistema de Registros Eletrônicos de Imóveis (SREI), é possível a obtenção de matrícula online (para simples consulta sem validade jurídica) em diversos Estados através do sítio, https://www.registrodeimoveis.org.br>.

Teoricamente deve existir uma matrícula para cada imóvel, mas há casos em que sob o aspecto jurídico mais de um imóvel está sendo utilizado e considerado pelo proprietário como um único. Imagine, como exemplo, dois terrenos cercados por muros como se fossem apenas um, inclusive, tendo recebido a construção de uma casa que se localiza em ambos.

É possível, ainda, que um imóvel, possuindo uma única matrícula ou transcrição, tenha vários ocupantes, parcelado com várias casas, por exemplo, como se fossem imóveis autônomos.

Podem ocorrer, ainda, erros de técnica registral cometidos pelos registrador, cartorários, e outros profissionais envolvidos no negócio imobiliário, o que ocorre com mais frequência em registros mais antigos. São exemplos, matrícula aberta para parte ideal de imóvel, registros de imóveis com áreas sobrepostas, registro efetuado em matrícula que deveria ter sido encerrado em razão de unificação com outra matrícula, terreno público registrado como particular, etc.

Referências bibliográficas:

SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: teoria e prática/Luiz Antônio Scavone Júnior. -14.ed –[2. Reimpr.] – Rio de Janeiro: Forense, 2019.

SILVA, Bruno Matos e. Compra de Imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos. – 13.ed – São Paulo: Atlas, 2021.

Natália Buschieri – Advogada Especialista em direito imobiliário e atuante com Regularização de Imóveis. Contato: natalia_buschieri@hotmail.com. Instagram: @natalia.buschieri.adv