Contrato de compra e venda de imóvel – quando a medida de extensão da área tem ou não relevância

O contrato de compra e venda do imóvel pode ser celebrado por medida de extensão (a chamada venda AD MENSURAM) ou por referencia meramente enunciativa (denominada venda AD CORPUS).

Na venda ad mensuram o alienante deve especificar a medida de extensão do imóvel. É o exemplo da compra de um terreno de quinhentos metros quadrados, ou de uma fazenda com mil hectares. Em alguns casos o negócio se entabula especificando-se o pagamento de medida relacionada ao preço, tal como, X valor por metro quadrado.

Já na venda ad corpus leva em conta a coisa negociada como um todo, independentemente de suas medidas. Recebe esse nome justamente porque o objeto é adquirido devido às sua singularidade. Em outras palavras, o comprador não faz questão de saber as medidas, mas por alguma razão quer exatamente aquele imóvel.

Caso seja detectado algum vício de extensão na venda AD MENSURAM, deverá o comprador, se não houver acordo, ajuizar ação judicial, tendo à disposição as seguintes opções de solução (CC, art. 500, §§ 1º a 3º).

1. Desfazer o negócio, devolvendo o imóvel, por meio de ação rebiditória;
2. Requerer o abatimento do preço por meio do ajuizamento de ação estimatória (também chamada quanti minoris), mantendo-se o imóvel;
3. Exigir, se possível, a complementação da área imobiliária faltante, ajuizando uma ação chamada de actio ex empto, que possui natureza de ação real, submetida ao procedimento comum ordinário.

O direito de promover a ação cabível deve ser exercitado no prazo decadencial de um ano (CC, art. 501). O prazo pode iniciar-se tanto do registro do imóvel na matrícula quanto da imissão na posse.

Ademais, considera-se que a resolução do contrato, isto é, seu desfazimento, somente deve ser invocado em último caso, se já não for mais possível sua manutenção, sanando-se os vícios pelos mecanismos mencionados.

Além do desfazimento do contrato, certo é que deverá pleitear também indenização por eventuais danos decorrentes do negócio desfeito.

No entanto, em homenagem à teoria do adimplemento substancial, segundo a qual o descumprimento do contrato admite-se apenas como exceção, veda-se ao comprador reclamar o desfazimento do negócio ou o abatimento do preço se a diferença de medição for insignificante.

Segundo o art. 500, § 1º do CC, a insignificância ocorre quando a diferença é inferior a 1/20 (um vigésimo) da área total enunciada, o que equivale a cinco por cento. Presume-se, neste caso, que a alusão à metragem era relativa, não absoluta. Todavia, pode o comprador demonstrar que agiu de boa-fé e verdadeiramente a extensão era indispensável para a celebração do negócio. É o caso, por exemplo, de o comprador já possuir planos de construção de acordo com a metragem especificada no contrato.

Evidente, pois, que sendo a venda ad corpus (de corpo inteiro), a premissa é de que a metragem é meramente enunciativa, não sendo possível reclamar qualquer indenização, eis que a descrição de metragem tinha objetivo de tão somente definir os limites da área em termos de confrontação.

Ressalte-se que é indispensável a adequada interpretação das cláusulas contratuais que se mostrem dúbias para determinar se a venda é ad mensuram ou ad corpus, não se exigindo para a caracterização de um ou de outro que o contrato diga expressamente.

Por fim, importante ressalvar que as regras de venda ad mensuram ou ad corpus não são aplicáveis às alienações em hasta pública. A garantia em arrematações e adjudicações é restrita ao fenômeno da evicção (CC, art. 447).